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加州人擁抱PACE節能貸款 恐招禍

專家說,一項資助加州房主進行能效升級的貸款項目——「房屋估值清潔能源」(Property Assessed Clean Energy,簡稱PACE),正在將加州人推向財務風險中。

PACE方案讓地方和州府有能力補助商家或住民房產能效升級的前期成本,利用5000美元到4萬美元不等的貸款,房主們可以安裝太陽能板、更換新的加熱器、空調和或能效窗戶。

但一些信用合作社經理說,每筆貸款都附帶超級優先扣押權(Super-priority lien)。這意味著PACE款項的放貸者擁有第一被償還位置,因此,如果房主之後想重新將房子做融資抵押,或進行房貸變更,或想賣掉房
屋等,都必須先償還整個PACE貸款。

太平洋社區合作金庫(Pacific Community Credit Union)的首席執行官Kevin Pendergraft說,PACE貸款看起來像是貸款,但實際上附帶--了對房子欠稅時的扣押權。如果消費者碰到財務困難,他們就無法在歸還
PACE貸款前進行破產保護,PACE貸款的銷售員們一般也不會提前說明這點。

承包商兜售PACE時沒說清

PACE貸款通常由地區承包商挨門挨戶銷售,有時是太陽能板的供應商,有時是能效升級供應商或安裝能效玻璃者。一項PACE貸款,無論貸款期?10年還是20年,房主支付的金額都車貸條件是通過對財產稅單(半年一次)上列
的房屋估價來的。

更廣義的說,PACE借貸項目可能會對加州房市產生負面影響。因?聯邦監管機構目前不允許房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)——這兩個由政府支持的重要房市金融產品——購買被金融機構優先扣押的
房貸。

凡是由房利美和房地美放出的貸款,兩機構通常都擁有第一被歸還權。如果未來加州再次出現房市低迷的情況,信貸聯盟擔心他們只能有限幫助房產被優先扣押權的會員。

加州信貸聯盟(California Credit Union League)立法倡導者詹森(Courtney Jensen)說,銷售貸款時,超級扣押權狀況沒被充分說明,這會員他們根本不明白貸款的後果。

加州占全美近7成貸款戶

詹森說,加州目前是PACE貸款最大的市場。據PACE貸款網站和加州財政部辦公室數據,至今已經有8.2萬戶美國家庭通過PACE貸款而進行了能效升級,其中超過5.6萬戶在加州。

5月23日,州?議員達巴(Matt Dab車貸條件abneh)為解決PACE貸款問題所提出的AB2693法案以75-0在?議院被通過,現正由參議院審核。

AB 2693要求房主在申請PACE貸款前,先看到財務評估和公開文件,該文件將提醒房主付清其貸款債務前,他們不能出售或抵押房子,並告知房主年貸款利率、產品成本、交易成本和費用等。

達巴說,儘管PACE項目的初衷是好的,但其實施並不完美,存在的問題也需要曝光。他說,在承包商錯誤引導下,綠能項目正在將業主——許多是老年業主引入騙局,成?侵略借貸的受害人,因?他們完全不了解他
們真正購買的金融產品。

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就學貸款零利率 台聯立委提財源

針對國民黨立委拋出「有感政策三箭」,推動就學貸款零利率,台聯立委葉津鈴3日表示,就學貸款零利率確實可減輕青年學子的負擔,對22K薪貧族是一大福音,至車貸條件於預算部分,可藉由廢除廢除軍公教子車貸條件女教育補助
,每年都出16億預算支應就學貸款利息補貼。 葉津鈴指出,目前就學貸款大幅車貸條件成長的原因,就學大學人數大幅增加、受雇勞工實資薪資減少,因此,就學貸款需求大增。目前每年大約有30萬人申請就學貸款
,平均每人借貸金額約3、40萬,就學期間的利息,由政府全額補助,但是畢業後一年後,開始還款,利息必須自負,對於22K的薪貧族是一大負擔。 葉津鈴說,目前就學貸款具有排富條款,但是軍公教子女教
育補助,卻無任何排富限制,年薪兩百多萬的部長,不符合就學貸款家庭年所得一百二十萬的申請標準,但卻可享有七成的學雜費補助。但就學貸款只享有利息補助而已,畢業後還是逐年攤還學費,而屬於高所得的
公務員,卻享有七成的學雜費補助,顯然有違公平正義原則。 葉葉津鈴表示,國民的受教權應該具有平等性,然而因獎學金制度的不健全,讓低收入者受教權明顯受到歧視。目前就學貸款利息補貼預算每年約20億
,如果廢除軍公教的子女教育補助,每年就可增加14億預算,可作為就學貸款利息補助之用,就可延長無息補助時間,可讓就學貸款成為零利率,可減22K薪貧族的經濟負擔。

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青農及專業農民貸款承保專案 7月出爐

財團法人農業信用保證基金新任董事長宮文萍今天就職,她表示,將配合新政府政策推動青農與專業農民貸款承保專案,方案內容將在1個月內規劃完成,預計7月間對外公布。

52年次的宮文萍,學歷為中國文化大學法學碩士,出身金融界基層,民國74年起即於農信保基金服務,95到102年間擔任總經理;103年至財團法人海外信用保證基金接掌董事長之職,今天再回到農信保基金擔任董事
長。

她在海外信保基金服務時,於103年越南暴動事件發生後推動越南 513專案,幫助台商順利貸款,重建事業。僑務委員會副委員長呂元榮肯定她任內幫助台商的貢獻。

宮文萍就職後受訪說,配合新政府農業政見包含積極協助青農與專業農民發展,她將著手規劃幫助青農與專業農民貸款的承保專案,金額要再研議,但已預計 1月時間規劃完成,7月間可望對外公布。

由於農地流失損與農業發展、糧食安全有關,目前土地銀行為農地地主與需要租田者媒合租賃,但未如德國般介入農地的購入與出租,更嚴謹的控管農地不外流炒作。宮文萍說,她也會就此面向與土地銀行聯繫,研
議推動相關業務應配合作為,讓農地的管理更周全。

農信保基金統計,累計至104年12月,青創貸款金額為新台幣2億6872萬6千元,保證金額 2億5129萬元。而104年農信保基金整體業務的保證金額則為136億4905萬3千元,保證件數為2萬9490件。

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